So schreiben Sie Immobilien steuerlich richtig ab

So funktioniert das mit der Abschreibung auf Immobilien

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“Wirtschaft-vertraulich”:

Liebe Leser,

wenn Sie Immobilien als Unternehmer oder zur Erzielung von Einkommen besitzen – beispielsweise als Vermieter – greift Ihnen der Fiskus unter die Arme. Denn Sie können auf die theoretische Abnutzung der Gebäude eine jährliche Abschreibung auf die Anschaffungs- und Herstellungskosten vornehmen. Im Steuer-Deutsch heißt das AfA, die Absetzung für Abnutzung.

Allerdings sind die daraus entstehenden steuerlichen Vorteile keine Sprinter, sondern eher Dauerläufer. Das zeigt sich an den zugrunde liegenden Abschreibungsfristen. So können Sie auf gebraucht gekaufte Häuser, die nach 1925 gebaut wurden, eine jährliche Abschreibung von 2% über die nächsten 50 Jahre vornehmen.

Bei noch älteren Gebäuden billigt Ihnen der Fiskus eine jährliche Abschreibungsquote von 2,5% für 40 Jahre zu. Bei Bauten, die zum Betriebsvermögen gehören und für die der Bauantrag erst nach dem 31. März 1885 gestellt worden war, können Sie 3% jährlich abschreiben.

In Sanierungsgebieten locken höhere Abschreibungsquoten

Doch gibt es dabei auch einige Abweichungen. Die wichtigste: In einem amtlich ausgewiesenen Sanierungsgebiet können Sie eine höhere Abschreibung für Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten in Anspruch nehmen. Dies ist im § 7h des Einkommensteuergesetzes geregelt.

Die Abschreibungsraten betragen in den ersten acht Jahren 9% pro Jahr, danach 7% bis zum zwölften Jahr. Doch aufgepasst: Denn in jüngster Zeit wurde höchstrichterlich geklärt, auf welche Gebäudeteile sich die erhöhten Abschreibungen beziehen dürfen.

Denn bislang haben viele Eigentümer begünstigter Wohnungen meist Bescheinigungen für das Gesamtobjekt beantragt. Dadurch wollten sie vermeiden, dass die zuständigen Gemeinden Bescheinigungen für bestimmte Teilobjekte versagen. Doch hat der Bundesfinanzhof nun dieser Praxis einen Riegel vorgeschoben:

Denn die Richter urteilten, dass der entsprechende § 7h EStG nur beansprucht werden darf, wenn eine rein objektbezogene Bescheinigung vorliegt. Bezieht sie sich dagegen auf das Gesamtgebäude, gilt dies nicht als ausreichender Nachweis (Az. IX R 15/13). Das sollten Sie unbedingt bei Ihren steuerlichen Planungen beachten, denn meist macht erst die erhöhte Abschreibung Sanierungen interessant.

Höhere Abschreibungen, wenn Sie diese plausibel begründen können

Und noch ein genereller, aber wichtiger Hinweis zum Umgang mit Abschreibungen, die Sie auch auf andere Wirtschaftsgüter vornehmen können. Das Bundesfinanzministerium veröffentlicht offizielle AfA-Tabellen für Abschreibungshöhe und –dauer von Wirtschaftsgütern.

Für Sie als Steuerpflichtigen ist das quasi eine Art Untergrenze, die auch vom Finanzamt nicht unterschritten werden darf. Das wurde gerade wieder vor dem Finanzgericht Niedersachsen geklärt (Az. 9 K 98/14). Dabei ging es um eine landwirtschaftliche Halle, die laut AfA-Tabelle „Landwirtschaft“ mit 6% pro Jahr abgeschrieben wird. Das Finanzamt wollte nur 3% akzeptieren, wogegen der Steuerpflichtige klagte und Recht bekam.

Denn die AfA-Tabellen haben den Charakter einer verbindlichen Dienstanweisung, an die sich die Finanzbeamten halten müssen. Sie haben dabei aber Ihrerseits die Möglichkeit, auch höhere Absetzungen geltend zu machen, wenn Sie eine entsprechend kürzere Nutzungsdauer plausibel begründen können.

Mit besten Grüßen

Carsten Müller
Chefredakteur: „Wirtschaft-vertraulich“ und „www.deutscher-wirtschaftsbrief.de“

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