Wie Herstellungskosten die Steuerplanung beeinflussen

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“Wirtschaft-vertraulich”:

Liebe Leser,

wenn Sie sich ein bereits bestehendes Haus gekauft haben oder dies planen, dürften neben den üblichen Fragen zur Finanzierung und Verwendung sicher auch Überlegungen eine Rolle spielen, in welchem Umfang Sie das Gebäude renovieren, modernisieren oder sogar sanieren müssen.

Wobei die Antworten auf diese Frage auch großen Einfluss auf Ihre Steuersituation haben können. Denn wenn Sie planen, mit Ihrem Haus Einkünfte zu erzielen, beispielsweise durch Vermietung, können Sie Ausgaben für einen so genannten Erhaltungsaufwand sofort als Werbungskosten steuersparend absetzen.

Die 15%-Grenze muss beachtet werden

Doch müssen Sie hier aufpassen bei der Abgrenzung zu anschaffungsnahen Aufwand. Denn solche Kosten können Sie nicht mit einem Mal ansetzen, sondern können sie in der Regel nur mit 2% pro Jahr über die kalkulierte Nutzungsdauer abschreiben. Und das kann im Zweifel schon einmal ein tiefes Loch in die Finanzplanung reißen.

Noch einmal für Sie zusammengefasst: Bei Mietobjekten sind Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sofort abzugsfähige Werbungskosten. Dabei müssen Sie aber aufpassen, dass die Kosten binnen drei Jahren nach Anschaffung nicht 15% der Anschaffungskosten übersteigen, da ansonsten der Fiskus zuschlägt.

Denn dann werden diese Arbeiten zu anschaffungsnahen Herstellungskosten, die abgeschrieben werden müssen. Lediglich Aufwendungen für Arbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, bleiben bei der Addition außen vor.

Auf die Abgrenzung zu anschaffungsnahen Kosten aufpassen

Wir hatten Sie schon im Frühjahr an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass eine Vermischung von Herstellungs- und Erhaltungsaufwand steuerschädlich werden kann. Was das in der Praxis bedeuten kann, zeigte ein kürzlich verhandelter Fall vor dem Finanzgericht München (Az. 11 K 1886/12).

Dabei ging es um einen Fensteraustausch mit Kosten über rund 17.650 Euro und sonstige Sanierungen in Höhe von rund 16.600 Euro. Die Kläger argumentierten, dass die Kosten für die Fenster Anschaffungskosten waren, da die neuen Fenster für eine einwandfreie Funktionsfähigkeit notwendig waren. Die anderen Sanierungskosten wollten die Kläger deshalb als Erhaltungsaufwand komplett mit einem Mal steuerlich absetzen. Doch dem widersprachen Finanzamt und auch Finanzgericht.

Es handle sich auch bei dem Fenstereinbau um anschaffungsnahen Aufwand, wodurch beide Posten zusammen die 15-%-Grenze insgesamt überschritten. Deshalb wurden auch die anderen Sanierungskosten zu anschaffungsnahen Aufwand und beide Positionen müssen hier über die Jahre abgeschrieben werden.

Nach Möglichkeit Erhaltungsmaßnahmen hinausschieben

Was für Ihre Planungen daraus folgt: Um auf der absolut sicheren Seite zu sein, sollten Sie notwendige Erhaltungsmaßnahmen möglichst erst nach Ablauf von drei Jahren durchführen.

Doch selbst, wenn sie durch die praktischen Erfordernisse dies nicht aufschieben können und die 15%-Grenze überschreiten, könnte am Ende vielleicht noch der Bundesfinanzhof helfen. Dort nämlich ist die Revision gegen das Urteil des Finanzgerichts München anhängig (Az. XI R 15/15). Weist das Finanzamt in Ihrem Fall einen ähnlichen Anspruch zurück, stützen Sie Ihren Einspruch darauf.

Mit besten Grüßen

Ihr Redaktionsteam „Wirtschaft-Vertraulich“, aus der Redaktion des Deutschen Wirtschaftsbriefs