Immobilienverkauf: Bei Restschulden Steuern sparen

So nutzen Sie Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten

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“Wirtschaft-vertraulich”:

Sicher können auch einige meiner Leser des „Wirtschaft vertraulich“ von folgendem Fall ein Lied singen: Da haben Sie als Privatperson zur Kapitalanlage ein Mietobjekt gekauft, doch Sie müssen das Objekt aus wirtschaftlichen oder persönlichen Gründen wieder veräußern.

Und dies sogar mit Verlust. Viele dürfte das regelmäßig in Bedrängnis bringen, denn meist sind solche Käufe ja auch kreditfinanziert. Und es kann passieren, dass der Verkaufserlös nicht einmal ausreicht, um den jeweiligen Kredit vollständig abzulösen.

Restschulden können nachträgliche Werbungskosten sein

Früher blieben Verkäufer auf den Zusatzkosten sitzen, ohne dass diese wenigstens steuerlich einen Vorteil brachten. Dies wurde erst im letzten Jahr durch den Bundesfinanzhof (BFH) geändert (Az. IX R 67/10). Denn dieser hatte geurteilt, dass Restschulden aus dem Verkauf eines Mietobjektes nachträgliche Werbungskosten sein können.

Voraussetzung wäre allerdings, dass das ursprüngliche Hypothekendarlehen unverändert weiterläuft. Außerdem darf das Darlehen ausschließlich für die Immobilie – und für nichts anderes – verwendet werden. Dann können Sie laut Bundesfinanzhof die Schuldzinsen bei Ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen.

Achtung Fallstrick: Was ist mit Vorfälligkeitsentschädigung?

Doch aufgepasst. In der neusten Rechtsprechung offenbaren sich auch einige Fallstricke, die Sie den vielleicht fest eingeplanten Werbungskostenabzug kosten könnten. Dazu ein Beispiel aus der Praxis, das gerade vor dem Finanzgericht Düsseldorf (Az. 7 K 545/13 E) verhandelt wurde.

Die Klägerin hatte ein Grundstück verkauft. Laut Kaufvertrag war sie dabei zur lastenfreien Übergabe verpflichtet. Bei Ablösung der Restschuld auf den zum Kauf aufgenommenen Darlehensvertrag musste sie ihrer Bank 3.480 € an Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Diese machte sie als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung geltend.

Nur der Verkaufserlös zählt

Das Finanzamt wollte dies trotz des BFH-Urteils nicht anerkennen und bekam vor dem Finanzgericht Düsseldorf auch Recht. Dieses konkretisiert de facto den BFH-Spruch mit folgender Begründung:

Bei der Frage, ob nachträgliche Werbungskosten angesetzt werden können oder nicht, sei allein darauf abzustellen, ob der Erlös aus dem Verkauf nicht ausreiche, um das Darlehen abzulösen. Da es sich bei den beanstandeten Kosten um Vorfälligkeitsentschädigungen handelt, seien diese keine nachträglichen Werbungskosten.

Spekulationsfrist beachten

Hinzu kommt: Auch die zehnjährige Spekulationsfrist beim Verkauf eines Objekts spielt eine Rolle. Im vorliegenden Fall war die Spekulationsfrist bereits abgelaufen. Somit gilt:

Erfolgt der Verkauf wie hier steuerfrei, sei die Anerkennung nachträglicher Schuldzinsen nicht geboten. Gegen das Urteil wurde Revision beim BFH zugelassen. Das Aktenzeichen liegt aber noch nicht vor.

Ich gehe aber nicht davon aus, dass sich der BFH von seiner bisherigen Rechtsprechung weit entfernen dürfte. Wenn Sie also von einer ähnlichen Fall-Konstruktion betroffen sind, sollten Sie dies entsprechend einkalkulieren.

Mit besten Grüßen

Carsten Müller
Chefredakteur: „Wirtschaft-vertraulich“ und „www.deutscher-wirtschaftsbrief.de“