Untervermietung: Was Sie als Vermieter dagegen tun können

Was Sie als Vermieter bei Untervermietungen wissen müssen

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“Wirtschaft-vertraulich”:

Wenn Sie eine Wohnung vermieten, dürfte das übliche Vertragsverhältnis zwischen Ihnen und Ihrem Mieter bestehen. Allerdings gibt es immer wieder die Situation, dass Ihr Mieter aus persönlichen, finanziellen oder beruflichen Gründen die Wohnung gerne untervermieten möchte. Das kann im Zweifelsfall auch zu Rechtsstreitigkeiten führen, wie ein kürzlich verhandelter Fall vor dem Bundesgerichtshof zeigte.

Ein Mieter hatte seine Wohnung seit 2002 untervermietet. Das war ihm nach dem ursprünglich abgeschlossenen Mietvertrag erlaubt gewesen. Der Vertrag sah allerdings einen Widerruf dieser Erlaubnis vor. 2010 kaufte dann eine Immobiliengesellschaft die Wohnung. Sie widerrief die Untervermietung.

Den Untermieter scherte das allerdings nicht, er blieb einfach weiter wohnen. Daraufhin kündigte die neue Eigentümerin dem Mieter außerordentlich, wogegen dieser klagte. Am Ende ging es bis zum Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 5/13), der feststellte:

Die fristlose Kündigung war in diesem Fall hier rechtswidrig. Denn dem Mieter war nichts vorzuwerfen. Er konnte nämlich nachweisen, bereits einen Räumungsprozess gegen seinen Untermieter zu führen.

Mieter ist Ihr erster Ansprechpartner

Grundsätzlich ist die Rechtslage zwischen Vermieter und Mieter in punkto Untervermietung klar: Wenn Ihr Hauptmieter die Wohnung untervermieten will, muss er die Erlaubnis dafür bei Ihnen einholen. So ist es im Bürgerlichen Gesetzbuch im § 540 geregelt. Im Gegenzug müssen Sie einer Untervermietung in der Regel zustimmen (§ 553 BGB), wenn Ihr Mieter ein berechtigtes Interesse nachweisen kann.

Ein berechtigtes Interesse wäre:

• Aufnahme des Lebenspartners in der Wohnung
• Vorübergehende Abwesenheit des Mieters arbeits- oder studienbedingt
• Tod oder Auszug eines Mitbewohners
• Finanzielle Notwenigkeit

Allerdings steckt dahinter kein Automatismus. Denn Sie sind als Vermieter durchaus erst einmal in der Lage, von vornherein eine Untervermietung zu verbieten. Haben Sie Untervermietungen nicht erlaubt, können Sie bei Zuwiderhandlungen gegen Mieter und Untermieter vorgehen. Allerdings haben Sie auch dann keinen absoluten Schutz, wenn Sie eine Untervermietung verboten haben.

Mieter kann Anspruch auf Untervermietung haben

Vor allem das Thema Finanzen wird derzeit von deutschen Gerichten sehr wohlwollend ausgelegt. So räumt beispielsweise das Amtsgericht München Mietern einen Anspruch auf eine Untervermietung ein, wenn sich deren Vermögensverhältnisse ändern. Können die Mieter die Miete nicht mehr vollständig zahlen, kann die Erlaubnis zur Untervermietung verlangt werden.

Als Vermieter können Sie dem jedoch immerhin noch widersprechen, wenn die Wohnung dadurch überbelegt wäre. Auch Einwendungen gegen die Person des potenziellen Untermieters bleiben erlaubt (Az. 422 C 13968/13).

Insgesamt lautet der Rat: Um vorbeugend Scherereien mit Untervermietungen zu verhindern, sollten Sie diese schon im Mietvertrag ausschließen. Zwar können Sie Sondersituationen damit nicht entgehen, aber für das Gros der Fälle dürfte das reichen.

Mit besten Grüßen

Carsten Müller
Chefredakteur: „Wirtschaft-vertraulich“ und „www.deutscher-wirtschaftsbrief.de“