Mieterhöhung: So begründen Sie als Vermieter richtig

Was Sie wissen müssen, wenn Sie als Vermieter die Miete erhöhen wollen

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“Wirtschaft-vertraulich”:

Wenn Sie als Vermieter tätig sind, dürften Sie von der neuen Bundesregierung kaum Positives erwarten. Wie ich schon zum Jahresauftakt in meiner Artikel-Serie zu den Neuerungen in diesem Jahr geschrieben habe, plant die Koalition eine Mietpreisbremse bei Neuvermietungen.

Noch ist nichts festgezurrt. Aber ich gehe davon aus, dass dies ein Gesetzesvorhaben ist, das entgegen anderen Themen wie Vorratsspeicherung etc. keinen Streit zwischen den Koalitionären bringt und somit relativ zügig bearbeitet werden dürfte.

Mieterhöhungen müssen gut begründet sein

Aber auch bereits jetzt sind Ihnen bei Mieterhöhungen enge Grenzen gesetzt. Wobei aus der aktuellen Rechtsprechung klar geworden ist, dass Sie bei Mieterhöhungs-Plänen gegenüber den Mietern gute Argumente vorbringen müssen. Wie es nicht geht, zeigt ein aktueller Fall aus dem Großraum Nürnberg.

Es ging um eine Mietwohnung in einer Gemeinde mit 4.450 Einwohnern. Die nächste Großstadt ist Nürnberg mit ca. 500.000 Einwohnern. Der Vermieter wollte nun die Miete erhöhen und diese mit der Mietpreisentwicklung in der Großstadt begründen. Dazu fügte er seinem Erhöhungsschreiben den um 30% gekürzten Nürnberger Mietspiegel bei.

Erhöhungs-Verlangen muss überprüfbar sein

Das wollte der Mieter aber so nicht akzeptieren. Allerdings hatte er zuerst Pech, denn die zuerst betrauten Gerichts-Instanzen sahen die Mietpreiserhöhung als formal wirksam an. Erst der Bundesgerichtshof sah die Sachlage anders.

Denn er stellte darauf ab, dass eine verlangte Mieterhöhung immer Tatsachen beinhalten müsse, die der Mieter auch nachprüfen könne. Es geht also um objektiv gestaltete Begründungen. Denn – so die Richter – nur so habe der Mieter auch die Möglichkeit, die Schlüssigkeit des Mieterhöhungs-Verlangens nachzuprüfen.

Achten Sie auf tatsächliche Vergleichbarkeit von Mietspiegeln

Im vorliegenden Fall sahen die Richter dies als nicht gegeben an. Zwar werde der Mietspiegel – in diesem Fall für Nürnberg – aus den üblichen Mieten des gesamten Stadtgebiets ermittelt. Über die tatsächlichen Mieten in Randgebieten oder weiter entfernten Orten sagt er aber eben nichts aus.

Diese fehlende Vergleichbarkeit kann durch den Vermieter auch nicht dadurch wettgemacht werden, dass er hier einen prozentualen Abschlag vornimmt. Dieser könnte im Zweifelsfall als willkürlich angesehen werden.

So begründen Sie Mieterhöhungen richtig

Um hier Rechtstreitigkeiten von vornherein aus dem Weg zu gehen, sollten Sie sich bei geplanten Mieterhöhungen strikt an die Anforderungen der § 558 und folgende des Bürgerlichen Gesetzbuchs halten. Insbesondere § 558a gibt Ihnen die Leitlinie, mit welchen Begründungen Sie ein Mieterhöhungs-Verlangen ausstellen können:

1. einen (tatsächlich vergleichbaren) Mietspiegel
2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank
3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
4. entsprechende Entgelte für einzelne (mindestens drei) vergleichbare Wohnungen

So geben Sie dem Mieter überprüfbare Tatsachen an die Hand, was in den meisten Fällen das Risiko von Widersprüchen oder gar Rechtsauseinandersetzungen verringern dürfte.

Mit besten Grüßen

Carsten Müller
Chefredakteur: „Wirtschaft-vertraulich“ und „www.deutscher-wirtschaftsbrief.de“