Vermietungsabsicht: Der steuerlich wichtige Zeitfaktor

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“Wirtschaft-vertraulich”:

Liebe Leser,

sollten Sie bereits selbst Immobilien vermieten, dürfte das folgende für Sie nicht unbekannt sein: Grundsätzlich dürfen Sie Kosten aus der Vermietung steuerlich geltend machen. Das gilt auch für Kosten, die Sie vielleicht schon im Vorfeld einer Vermietung getätigt haben, beispielsweise Renovierungskosten.

Allerdings hat ein neues Urteil des Bundesfinanzhofs gezeigt, dass Sie sich dabei nicht zu viel Zeit lassen dürfen. Denn der Fiskus hat hier durchaus das Recht, nach einer gewissen Zeit Ihnen die Vermietungsabsicht abzusprechen. Denn das Finanzamt kann im Vorfeld schon bei einer ungewissen Vermietungsabsicht Einkommensteuerbescheide als vorläufig ergehen lassen und diese entsprechend später ändern.

Bei ungewisser Vermietungsabsicht nur vorläufige Bescheide

Im Fall vor dem Bundesfinanzhof ging es um jahrelange Renovierungsarbeiten in kleinen Teilschritten. Das Gebäude war nicht an die Abwasserentsorgung angeschlossen und hatte weder eine Toilette noch ein Bad.

Die Modernisierungsmaßnahmen zogen sich von 1994 bis 2006 hin und kosteten insgesamt rund 70.000 Euro. Seit 2004 hatte die Klägerin jährlich je drei Vermietungsanzeigen für das Objekt geschaltet – aufgrund des Zustandes des Objektes aber ohne Erfolg.

BFH: Über 10 Jahre ohne Vermietungseinkünfte sind zu viel

Das zuständige Finanzamt erfasste negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, allerdings nur vorläufig. 2008 änderte es die Einkommensteuerbescheide 1996 bis 2005 und versagte den Werbungskostenabzug. Dabei stützte es sich darauf, dass von Anfang an keine Vermietungsabsicht für das Haus bestanden habe.

Dagegen wehrte sich die Eigentümerin. Ihre Klage wies der Bundesfinanzhof jedoch zurück (Az. IX R 27/14). Die Begründung der Richter: Auch ein bloßer Zeitablauf kann dazu führen, dass eine vorläufig ergangene Steuerfestsetzung geändert wird. In dem verhandelten Fall waren es immerhin mehr als zehn Jahre, in denen die angeblich geplante Vermietung nicht zustande kam. Deshalb beanstandeten die Richter auch nicht, dass das Finanzamt die Vermietungsabsicht hier endgültig verneinte.

Achten Sie auf den Zeitfaktor

Die Schlussfolgerungen, die sich daraus für Sie ergeben, dürften klar sein: Grundsätzlich spricht nichts dagegen, dass Sie vor einer Vermietung eine Zeit lang Kosten und damit negative Einkünfte verursachen. Das Finanzamt hat allerdings auch das Recht, hier sozusagen mit den vorläufigen Bescheiden in eine abwartende Position zu gehen.

Für Sie sollte das aber auf jeden Fall ein Warnsignal sein, sich bei der Umsetzung der Vermietungsabsicht nicht zu viel Zeit zu lassen, da Sie sonst Gefahr laufen, Ihre steuerliche Anerkennung am Ende nachträglich zu verlieren. Wobei es keine Rolle spielt, ob Sie dann später doch noch vermieten.

Mit besten Grüßen

Ihr Redaktionsteam „Wirtschaft-Vertraulich“, aus der Redaktion des Deutschen Wirtschaftsbriefs